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Dire che il lavoro in ufficio è “morto” è davvero un’esagerazione

Dire che il lavoro in ufficio è “morto” è davvero un’esagerazione

14-10-2020 | Visione
Il lockdown generalizzato del 2020 ha dimostrato che il lavoro in remoto è una valida alternativa al tradizionale lavoro in ufficio. Molte aziende hanno dovuto ripensare il proprio approccio alla locazione degli spazi lavorativi, con conseguenze negative per il mercato in generale. Ma questo non significa che l’ufficio sia in punto di morte, né che tutte le opportunità di investimento siano sfumate.
  • Folmer Pietersma
    Folmer
    Pietersma
    Portfolio Manager
  • Frank Onstwedder
    Frank
    Onstwedder
    Global Equity director

In breve

  • Il lockdown ha imposto di rivedere le strategie di locazione degli uffici
  • Gli uffici rimangono essenziali per l’operatività e il successo delle aziende
  • Valutazioni interessanti segnalano opportunità di investimento

Il lavoro a distanza non è un fenomeno nuovo. La percentuale di dipendenti che lavora in remoto varia a seconda dei paesi ma, negli ultimi decenni, è in costante aumento. Da una ricerca di Morgan Stanley emerge che, prima della crisi da Covid-19, circa il 15% dei dipendenti USA lavorava da casa uno o più giorni alla settimana e il 5% più di tre giorni a settimana. Prevediamo che, nei prossimi anni, quest’ultima percentuale sia destinata a triplicare, toccando il 15%.

Gli uffici sono importanti per il marchio e la cultura di un’azienda, favoriscono l’interconnessione, la produttività e l’innovazione dei dipendenti

L’aumento del lavoro in remoto potrebbe avere conseguenze rilevanti per l’occupazione degli uffici, ma non necessariamente disastrose. Secondo una ricerca di CBRE, società di consulenza immobiliare, prima della pandemia le aziende stavano già trasformando gli uffici in “sistemi nevralgici”, riconoscendone l’importanza per il marchio e la cultura aziendali e la centralità in termini di interconnessione, produttività e innovazione dei dipendenti.

Nelle ultime settimane, i CEO di molte aziende leader si sono detti preoccupati per gli effetti negativi del protrarsi del periodo forzato di lavoro in remoto, in particolare per l’integrazione dei neo assunti. “Non potersi riunire dal vivo, soprattutto a livello internazionale, è un elemento puramente negativo,” ha dichiarato il fondatore e CEO di Netflix Reed Hastings in un’intervista al Wall Street Journal di inizio settembre1.

Inoltre, gli uffici sono fondamentali per generare vantaggio competitivo nella caccia ai talenti. I campus di società tecnologiche come Apple e Facebook, che fungono principalmente da hub, ne sono un ottimo esempio. Offrono infatti quegli elementi che le telecomunicazioni rendono disponibili solo in parte: vicinanza delle relazioni, chimica di squadra e cultura. Nel frattempo, le mansioni che richiedono rapporti interpersonali minimi o nulli possono essere svolte da casa.

Meno dirompenti dell’e-commerce

Gli elementi di cui sopra depongono a favore di un approccio ibrido, che combini lavoro in ufficio e in remoto. Un recente sondaggio di CBRE, infatti, indica che il 50% dei dipendenti preferirebbe andare in ufficio almeno due o tre giorni a settimana2. Quindi, anche se la diffusione del lavoro da casa si ripercuoterà inevitabilmente sulla domanda di locali a uso ufficio, soprattutto nei business district centrali, il suo impatto non sarà dirompente come quello dell’e-commerce sulla domanda di spazi per la vendita al dettaglio.

Ovviamente, è difficile valutare l’impatto di breve e lungo termine dell’ulteriore diffusione del lavoro a distanza sulle dinamiche del mercato degli spazi per ufficio e, in particolare, dei locali vuoti. Inoltre, l'attuale contesto macroeconomico post Covid-19 rende ancora più complessa qualsiasi stima. Con il perdurare della crisi, infatti, è probabile che a incidere sui fondamentali sottostanti degli uffici non sia tanto il lavoro da casa, quanto i probabili licenziamenti e le numerose ristrutturazioni aziendali.

In uno scenario estremo, la diffusione dello smart working andrebbe a incidere non solo sul mercato immobiliare degli uffici, ma anche sui trend urbanistici. Ad esempio, visto che le professioni meglio retribuite si prestano maggiormente al lavoro in remoto e vengono svolte in aree urbane centrali, il lavoro da casa potrebbe generare una migrazione verso zone suburbane o rurali. Dall’altra parte, un potenziale vaccino potrebbe stravolgere tutto nei prossimi anni, generando effetti finali più positivi.

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Ulteriore polarizzazione + valutazioni interessanti = opportunità

Pertanto, sono molti i fattori da considerare nel valutare gli effetti del consolidamento del lavoro in remoto sulla domanda di locali a uso ufficio. In generale, è realistico prevedere che, in futuro, il numero di uffici vuoti aumenti dell’1-2% annuo. Tuttavia, si tratta di dati soggetti a profonde variazioni, a seconda dei mercati locali a cui si riferiscono. Alcuni segmenti dovrebbero mostrare maggior resilienza di altri, con i proprietari degli immobili che vivranno la crisi in modo molto diverso. Le società tecnologiche e farmaceutiche, ad esempio, finora hanno approfittato della pandemia.

Il settore delle società immobiliari quotate, ad esempio, ha valutazioni molto interessanti

Inoltre, è probabile che si crei una polarizzazione tra uffici prime e non-prime, evidenziando la necessità di un approccio selettivo che si concentri sugli asset e sui luoghi migliori. Ma una maggiore polarizzazione potrebbe portare nuove opportunità di investimento, soprattutto in virtù del fatto che le valutazioni rimangono ai minimi storici. Ad esempio, dopo la drastica correzione di marzo, oggi le società immobiliari quotate presentano valutazioni molto interessanti.

Nonostante la maggiore propensione al rischio e la significativa ripresa dai minimi toccati alla fine del primo trimestre, negli ultimi mesi il settore si è confermato in ritardo rispetto al mercato nel suo complesso. Il comparto mostra valutazioni interessanti anche dal punto di vista del tasso di capitalizzazione, in particolare sul fronte dei rendimenti delle obbligazioni corporate, alla luce dei livelli storici. Secondo noi, questo divario rappresenta un buon punto di ingresso per gli investitori più selettivi.

1 Flint, J., 7 settembre 2020, “Netflix’s Reed Hastings Deems Remote Work ‘a Pure Negative’”, The Wall Street Journal.
2 CBRE, “Workforce sentiment survey”. Sondaggio condotto dal 16 giugno 2020 al 7 agosto 2020 in 32 aziende di 18 paesi.

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