Ha llegado el momento de integrar el riesgo climático en la inversión inmobiliaria

El entorno edificado representa más de un tercio de las emisiones globales de dióxido de carbono (CO₂) relacionadas con la energía. Por ello, se precisan enormes esfuerzos para que el sector inmobiliario alcance la neutralidad en carbono. Pero ¿cuánto hay realmente en juego? ¿Y de qué formas pueden los propietarios de inmuebles afrontar este formidable reto? Un nuevo estudio publicado por Robeco ahonda en estas cuestiones.

En la Conferencia de Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP26) celebrada recientemente en Glasgow se ha puesto de relieve una vez más la necesidad de reducir drásticamente las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI). Si queremos mantener el aumento de la temperatura global sensiblemente por debajo de los 2,0˚centígrados, en 2030 las emisiones tendrían que haberse reducido en un 55% respecto de sus niveles de la década de 1990, y alcanzar el cero neto para 2050.¹

Puesto que diversas industrias se están comprometiendo a cumplir con su parte de la transición climática, van a tener que hacerse esfuerzos significativos en el entorno edificado para alcanzar los objetivos fijados por el Acuerdo de París. Las iniciativas para reducir los GEI que se han realizado hasta ahora no son suficientes. El sector inmobiliario sigue siendo uno de los que más emisiones de GEI genera a escala global.

Los objetivos y estrategias de descarbonización para reducir las emisiones relacionadas con la edificación se han convertido en una prioridad clave para muchas empresas inmobiliarias. Además de la mayor concienciación sobre la responsabilidad social, esto también responde al endurecimiento de las regulaciones y de los impuestos al carbono, que se prevé que aumenten sustancialmente en los próximos años.

Sin embargo, la lentitud de su proceso de descarbonización y los riesgos derivados del no cumplimiento de los objetivos de neutralidad en carbono hacen que se suscite cierta preocupación por las posibles consecuencias financieras que puede sufrir el sector inmobiliario si no logra descarbonizarse con suficiente rapidez. También plantea la cuestión de cómo podría este sector reducir sus emisiones de carbono.

Se buscan inversiones por valor de 20 billones de USD para el sector

Según la Agencia Internacional de la Energía (AIE), el entorno edificado representa anualmente más del 38% (13.400 millones de toneladas de CO₂) de todas las emisiones relacionadas con la energía. El funcionamiento de las edificaciones, incluyendo calefacción, refrigeración e iluminación, son responsables del 28% de las emisiones globales, mientras que la construcción y sus materiales, en lo que ha venido a denominarse “carbono incorporado”, son responsables de otro 11%.

Para alcanzar los objetivos fijados, el sector inmobiliario tiene que reducir sus emisiones a un ritmo de descarbonización del 6% anual (85% para 2050). Este reto precisa de grandes inversiones en programas de actualización, que podrían alcanzar los 20 billones de USD (véase la Figura 1). Esta es la única alternativa si no se quieren asumir costes cada vez mayores en forma de posibles impuestos al carbono, o de riesgo de bloqueo de activos.

No alcanzar los objetivos de descarbonización requeridos supondrá que el sector inmobiliario deberá hacer frente a una serie de repercusiones financieras potencialmente significativas. Según el valor total del sector inmobiliario global (alrededor de 250 billones de USD²), nuestras simulaciones muestran que los costes acumulados podrían representar entre el 7% y el 19% del valor del mercado inmobiliario global, es decir, entre 19 y 48 billones de USD.

Desde que el ser humano comenzó a construir con hormigón y acero, las emisiones de carbono incorporado de las actividades de construcción han contribuido significativamente al volumen total de emisiones del medio edificado. Sin embargo, las emisiones de carbono derivadas del uso y funcionamiento de un edificio siguen siendo la principal fuente de emisiones a lo largo de su vida útil convencional.

Por tanto, aunque se están haciendo progresos en la cuantificación y reducción del carbono incorporado, las emisiones de uso y funcionamiento siguen siendo una prioridad para el sector inmobiliario. Ya existen en el mercado tecnologías de actualización de edificios que permiten reducir su huella de carbono, y las energías renovables y el diseño eficiente pueden compensar el carbono de uso y funcionamiento de los edificios.

Análisis de las estrategias de descarbonización de 200 empresas

Según la información publicada por 200 empresas inmobiliarias cotizadas sobre sus estrategias de descarbonización, nuestro estudio muestra que, previsiblemente, el sector podrá reducir la intensidad de sus emisiones de carbono en un 43% para 2030. Aunque esta reducción se sitúa por debajo de los niveles marcados por la COP21, su trayectoria reduciría considerablemente el impacto financiero de los potenciales impuestos al carbono.

En los niveles actuales de emisiones de carbono, el coste asociado a los impuestos al carbono por uso y funcionamiento podría fácilmente alcanzar, por sí solo, el 4% de la capitalización de mercado del sector inmobiliario bursátil. Además, nuestro estudio muestra claramente también que estos costes potenciales no se distribuirían por igual en todo el sector, sino todo lo contrario.

En ciertos segmentos, estos costes podrían ser insignificantes, mientras que en los que peor evolución registran, podrían superar el 10% de la capitalización de mercado. La conclusión es que algunos segmentos corren un riesgo claramente mayor que otros. Por tanto, quienes invierten en el sector inmobiliario bursátil harían bien en incorporar desde ahora estrategias de descarbonización en sus marcos de valoración y decisiones de inversión.