Het is de hoogste tijd voor vastgoedbeleggers om klimaatrisico’s te integreren

De Climate Change Conference (COP26) van de Verenigde Naties, die onlangs in Glasgow werd gehouden, heeft nogmaals duidelijk gemaakt hoe dringend het is om de uitstoot van broeikasgassen drastisch te reduceren. Als we wereldwijd de temperatuurstijging ver onder de 2,0 graden Celsius willen houden, moet de uitstoot in 2030 met 55% zijn verlaagd ten opzichte van het niveau van 1990 en in 2050 uitkomen op netto nul.¹

Aangezien veel sectoren hebben toegezegd hun aandeel te leveren aan de klimaattransitie, moet de vastgoedsector aanzienlijke inspanningen verrichten om de doelstellingen van het Akkoord van Parijs te realiseren. De pogingen die tot dusver zijn gedaan om de uitstoot te beperken zijn onvoldoende. De vastgoedsector blijft een van de grootste bijdragers aan de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen.

Voor veel vastgoedondernemingen zijn decarbonisatiedoelstellingen en strategieën om de uitstoot van gebouwen te verminderen inmiddels prioriteit nummer één. Niet alleen om de maatschappelijke bewustwording te bevorderen, maar ook vanwege de strengere regelgeving en de opgelegde CO₂-heffingen, die de komende jaren naar verwachting aanzienlijk zullen stijgen.

Toch roepen het trage decarbonisatieproces en de risico's die voortvloeien uit het niet behalen van de doelstellingen voor CO₂-neutraliteit de vraag op wat de financiële gevolgen zijn voor de vastgoedsector als deze niet snel genoeg decarboniseert. En de volgende vraag is wat de sector kan doen om wél die doelstellingen te behalen.

Gezocht: USD 20 biljoen aan investeringen voor de sector

Volgens het Internationaal Energieagentschap (IEA) is de gebouwde omgeving jaarlijks goed voor meer dan 38% (13,4 miljard ton CO₂) van de totale energiegerelateerde uitstoot. De operationele faciliteiten van gebouwen, zoals verwarming, koeling en verlichting, zijn verantwoordelijk voor 28% van de wereldwijde uitstoot, terwijl bouwmaterialen en de bouw zelf, 'embedded carbon' ofwel opgenomen kooldioxide genoemd, verantwoordelijk zijn voor nog eens 11%.

Om de gestelde doelen te bereiken, moet de vastgoedsector de uitstoot verminderen met een decarbonisatiepercentage van 6% per jaar (85% in 2050). Voor deze uitdaging zijn omvangrijke investeringen in aanpassingsprogramma's vereist, mogelijk voor meer dan USD 20 biljoen (zie Figuur 1). Dit is het enige alternatief voor de nog hogere kosten van mogelijke CO₂-heffingen of het risico van gestrande activa.

Als de vastgoedsector er niet in slaagt de vereiste decarbonisatiedoelstellingen te realiseren, komt deze mogelijk voor aanzienlijke financiële gevolgen te staan. Rekening houdend met de totale waarde van vastgoed wereldwijd (rond de USD 250 biljoen²), wijzen onze simulaties erop dat de cumulatieve kosten tussen de 7% en 19% van de waarde van de totale wereldwijde vastgoedmarkt kunnen uitkomen, ofwel tussen de USD 19 en USD 48 biljoen.

De uitstoot van opgenomen CO₂ uit bouwactiviteiten levert een aanzienlijk bijdrage aan de totale uitstoot van de gebouwde omgeving sinds mensen begonnen te bouwen met beton en staal. Maar de belangrijkste bron van CO₂-uitstoot is toch nog steeds de operationele kant tijdens de normale levensduur van een gebouw.

Terwijl er vooruitgang wordt geboekt in het kwantificeren en reduceren van de opgenomen CO₂-gehaltes, blijft de operationele uitstoot een prioriteit voor de vastgoedsector. Op de markt zijn al technologieën beschikbaar om gebouwen zo aan te passen dat de CO₂-voetafdruk kleiner wordt, terwijl hernieuwbare energie en een doeltreffend ontwerp de operationele uitstoot kunnen compenseren.

Analyse van de decarbonisatiestrategie van 200 ondernemingen

Wij hebben onderzoek gedaan op basis van openbaar beschikbare publicaties van 200 beursgenoteerde ondernemingen in de vastgoedsector en hun decarbonisatiestrategie. Daaruit blijkt dat de sector de CO²-uitstoot in 2030 naar verwachting met 43% zal hebben verlaagd. Hoewel deze verlaging achterblijft bij het in het kader van COP21 vereiste niveau, reduceert dit traject de financiële impact van een mogelijke CO²-heffing aanzienlijk.

Bij het huidige niveau van CO²-uitstoot kan alleen al de heffing op operationele uitstoot gemakkelijk oplopen naar 4% van de totale marktkapitalisatie van de beursgenoteerde vastgoedsector. Daarnaast toont ons onderzoek aan dat deze potentiële kosten duidelijk niet evenwichtig zijn verdeeld over de sector. Integendeel.

Ze lopen uiteen van amper merkbaar binnen sommige segmenten tot ruim 10% van de marktkapitalisatie in de zwaarst getroffen segmenten. De conclusie is dus dat bepaalde segmenten een duidelijk groter risico lopen dan andere. Beleggers in de beursgenoteerde vastgoedsector doen er daarom goed aan nu al decarbonisatiestrategieën te integreren in hun waarderingsmodellen en beleggingsbeslissingen.