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Immobilier : des progrès concrets dans la décarbonation

Immobilier : des progrès concrets dans la décarbonation

08-02-2021 | Vision
Un programme d’engagement de trois ans a permis à des entreprises immobilières de bien progresser dans la réduction de leur empreinte carbone.
  • Sylvia van Waveren
    Sylvia
    van Waveren
    Engagement Specialist
  • Folmer Pietersma
    Folmer
    Pietersma
    Portfolio Manager

Points clés

  • Quatre entreprises ont amélioré leur efficacité énergétique et réduit leurs émissions 
  • Engagements pris pour atteindre la neutralité carbone des bâtiments d’ici 2030
  • Le Covid-19 met en avant l’importance du bien-être des occupants d’immeubles 

L’équipe Actionnariat actif de Robeco vient d’achever un programme d’engagement entamé en 2017 auprès de quatre sociétés du fonds Robeco Sustainable Property Equities, spécialisées dans l’immobilier de bureaux. L’accent avait été placé sur la décarbonation des bâtiments et l’amélioration du bien-être des occupants, surtout depuis le début de la crise du Covid-19.

La décarbonation est un enjeu crucial dans l’immobilier, car ce secteur représente près de 40 % de la consommation mondiale d’énergie et 33 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre. Réduire ces niveaux est non seulement bon pour le climat, mais aussi sur le plan financier, souligne Sylvia van Waveren, spécialiste de l’engagement.

« En effet, les sociétés immobilières qui proposent des immeubles de bureaux écologiques et sains peuvent en tirer divers avantages économiques, indique-t-elle. En matière de performance environnementale et d’émissions carbone, la gestion proactive d’un bien peut alléger la facture énergétique.

En outre, cela permet aux propriétaires de fixer des loyers "premium", puisque les employés des entreprises locataires travaillent dans un environnement plus sain et plus agréable. En tant qu’investisseurs, nous privilégions les entreprises qui intègrent la durabilité dans leur modèle économique pour assurer la création de valeur à long terme des biens qu’elles détiennent en portefeuille. » 

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Politiques zéro carbone

Plusieurs améliorations ont été réalisées durant la période d’engagement. L’une des firmes a entrepris de mettre en place une politique « zéro émissions nettes » pour ses modules de conception-construction. « Cela signifie que les nouveaux projets utiliseront moins de matériaux vierges et d’énergies fossiles, ce qui réduira les émissions, explique Sylvia van Waveren. Pour les projets existants, il s’agira de rendre les bâtiments plus polyvalents et de remplacer les énergies fossiles par des énergies renouvelables. 

En outre, les entreprises ont accru la transparence de leurs activités de durabilité : communication proactive, niveau et portée des rapports de durabilité, certification environnementale des bâtiments, etc. Tout cela renforce leur légitimité à opérer. »

« La plupart des sociétés ont obtenu de nouvelles certifications auprès des deux principaux organismes professionnels – le Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) et le Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) –, et certaines ont même commencé à utiliser des indicateurs d’efficacité énergétique pour le diagnostic de performance énergétique des bâtiments. » 

Systèmes de gestion environnementale

« Nous avons encouragé les entreprises à mesurer et réduire encore plus efficacement leur empreinte environnementale totale, principalement à l’aide d’un système de gestion environnementale (EMS), poursuit Sylvia van Waveren. Un EMS doit couvrir les indicateurs de consommation d’énergie et de réduction de l’empreinte carbone, et idéalement être certifié par un organisme externe, conformément aux normes internationales. 

« La plupart de ces entreprises ont augmenté la superficie couverte par le suivi de la consommation énergétique, un objectif que nous avions fortement préconisé dans le cadre de l’EMS. Nous avons également invité ces firmes à réduire encore leur consommation d’énergie et leurs émissions de carbone. À cette fin, nous nous sommes concentrés sur la réduction annuelle des émissions durant ces trois années, en valeur relative et absolue.

Aujourd’hui, toutes les sociétés concernées par notre programme d’engagement se sont fixées des objectifs de réduction des gaz à effet de serre dans l’ensemble de leur organisation, et elles sont bien parties pour les atteindre. Nous sommes très satisfaits de ces décisions. » 

La rémunération reste problématique

Une question épineuse concerne les salaires et les primes accordés aux dirigeants des sociétés immobilières. « On sait qu’ils bénéficient d’une certaine latitude dans la détermination de ces rémunérations, et que cela se traduit souvent par des montants exagérément élevés », commente Sylvia van Waveren.

« Nous pensons que les sociétés qui adoptent des politiques de rémunération approuvées par les investisseurs et les parties prenantes de la société civiles réaffirment ainsi leur "légitimité à opérer". Bien que les pratiques de rémunération de certaines entreprises continuent de nous préoccuper, nous observons une évolution positive dans l’ensemble.

Cette tendance s’est reflétée dans nos votes par correspondance, plusieurs entreprises ayant suffisamment amélioré leurs plans de rémunération pour que nous les acceptions en assemblée générale. » 

Covid-19 et bien-être

La crise du Covid-19 a été une autre difficulté à surmonter pour toutes les entreprises, puisque de nombreux bureaux ont été obligés de fermer en raison des confinements. « Nous avons découvert que les conséquences de la pandémie sur ce secteur dépendent de l’industrie dans laquelle travaillent les locataires », confie Sylvia van Waveren.

« Par exemple, l’une de ces entreprises est un propriétaire et promoteur américain d’espaces de laboratoire spécialisés en sciences de la vie. La demande pour ce type de bien restera élevée, surtout dans le contexte actuel de menaces pandémiques, sans parler des autres maladies auxquelles notre société moderne et vieillissante est confrontée.

Une autre entreprise possède un portefeuille essentiellement composé de bureaux dont les locataires travaillent principalement dans le secteur des technologies, l’un des moins touchés par le ralentissement économique actuel.

En revanche, une troisième firme détient un portefeuille très exposé au secteur de la distribution (28 %), dont les locataires sont des commerces de moindre taille. Ce secteur pourrait bien être celui qui a été le plus durement touché par la crise actuelle, et l’entreprise propriétaire accorde à présent des délais de paiement de trois mois à certains de ses locataires. » 

Lien avec les ODD

Autre évolution, les entreprises ont manifesté leur volonté d’adopter les Objectifs de développement durable (ODD) de l’ONU, et en particulier l’ODD 11 (villes et communautés durables) et l’ODD 13 (action climatique).

« Toutes les entreprises du programme cherchent à intégrer les ODD dans leurs stratégies, avance Sylvia van Waveren. L’une d’entre elles s’est engagée à atteindre la neutralité carbone dans ses opérations d’ici la fin 2030, en réduisant la consommation d’énergie dans ses biens actuels et dans l’intégralité de son pipeline de développement.

Cette entreprise continuera de tirer parti de toutes les opportunités d’installation de batteries et panneaux solaires sur site, tandis que le reste de sa consommation d’énergie sera à 100 % d’origine renouvelable, grâce à un contrat d’achat d’électricité hors site. » 

Inspirer les autres

Chez Robeco, il y a longtemps que nous utilisons le dialogue actionnarial pour obtenir des améliorations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) dans les entreprises dans lesquelles nous investissons. « L’intégration des facteurs ESG dans notre processus d’investissement est une part importante de notre stratégie de durabilité », indique Folmer Pietersma, gérant de portefeuille du fonds Robeco Sustainable Property Equities

« Les entreprises avec lesquelles nous dialoguons ont amélioré leur gestion des questions liées au changement climatique. Certaines ont clairement établi des stratégies visant la neutralité carbone d’ici 2030, ce que nous apprécions tout particulièrement.

Bien qu’elles soient leaders dans leur secteur, ces firmes ont fait preuve d’ouverture d’esprit et ont pris des mesures supplémentaires pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. Nous espérons que les résultats de notre engagement inciteront d’autres entreprises à poursuivre leurs efforts de décarbonation. » 

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