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Bulles immobilières et croissance du secteur Internet en Chine

Bulles immobilières et croissance du secteur Internet en Chine

01-12-2017 | Vision

Dans notre publication bimensuelle sur la Chine, nous abordons un important sujet de préoccupation et une opportunité majeure. Dans cette édition, nous nous demandons si l'immobilier fait l'objet d'une bulle spéculative et nous abordons le sujet de la croissance phénoménale que connaît le secteur Internet chinois.

  • Victoria  Mio
    Victoria
    Mio
    CIO China, co-Head Asia Pacific Equities, Fund Manager Robeco Chinese Equities
  • Hauke Ris
    Hauke
    Ris
    Client Portfolio Manager Asia-Pacific Equity
  • Jie Lu
    Jie
    Lu
    Head of Research China

Points clés

  • L'immobilier chinois fait-il l’objet d’une bulle spéculative ?
  • Le secteur de l'Internet chinois connaît une croissance exponentielle
  • Le commerce électronique en particulier offre des opportunités pour les investisseurs

Préoccupation : l'immobilier en Chine

Les gros titres sur les prix élevés de l'immobilier dans les principales villes (1ère et 2ème catégorie) et l'offre excédentaire dans les villes de taille moins importante (3ème et 4ème catégorie) inquiètent certains investisseurs. Néanmoins, le secteur immobilier est par nature très diversifié et selon nous il n'est, dans l'ensemble, pas en situation de bulle.

À l'échelle nationale, le ratio prix/revenu (price-to-income) est passé de 10  en 2001 à 7,4  en 2016. S'il s'agit là d'une nette amélioration, 30 % du marché du pays (en particulier les villes de 1ère et de 2ème catégorie) fait toutefois l'objet d'une bulle avec des ratios prix/revenu de plus de 10. Le pourcentage restant présente une situation saine s’il on se fie à cet indicateur. Si l'on examine le marché dans son ensemble, on observe que l'endettement est en hausse depuis 2011 et qu'il doit être surveillé de près car il ne cesse d'augmenter. Les Chinois sont par exemple autorisés à utiliser le montant épargné dans les caisses de prévoyance (plans d'épargne-retraite gérés par l'État) comme garantie pour pouvoir emprunter plus. Si l'on ajoute cet effet de levier aux emprunts inclus dans le ratio prêt/valeur (loan to value), celui-ci s'élève alors à 45 %, un niveau que nous estimons être dangereux.

Les stocks sont en baisse depuis 2015. Pour les villes de 1ère et de 2ème catégorie, ce n'est pas forcément une bonne nouvelle, les prix ayant déjà tellement augmenté. Étant donné qu'il est difficile d'accroître l'offre dans ces villes, la principale mesure pour contenir les prix de l'immobilier consiste à restreindre les achats de logements. En ce qui concerne les villes de 3ème et 4ème catégorie, une réduction des stocks est nécessaire pour équilibrer le marché et améliorer la rentabilité des promoteurs. Nous sommes d'avis que la tendance actuelle est favorable au secteur.

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La demande reste forte, soutenue par l'urbanisation et un phénomène important et pourtant sous-estimé : la réduction de la taille moyenne des ménages. Les mariages tardifs, les divorces plus fréquents et le vieillissement ont contribué à réduire la taille des foyers. Ceci associé à la demande de substitution favorise le maintien du niveau de ventes de logements neufs. Notre analyse montre qu’en termes de superficie, la demande qui équivaut à environ 1 milliard de m2 par an, se stabilisera au cours des dix prochaines années.

Opportunité : la croissance phénoménale du secteur Internet chinois

Le secteur Internet connaît en Chine une croissance exponentielle. Les activités liées à Internet représentent 6,9 % du produit intérieur brut (PIB) du pays, soit la deuxième place au rang mondial après la Corée du Sud. Des segments naissants, tels que l'intelligence artificielle (IA), la publicité via les réseaux sociaux et les fintechs, ont affiché une croissance de 50 à plus de 100 % sur les trois dernières années. Nous prévoyons que ces segments donneront lieu à des pratiques qui deviendront courantes et qu'ils seront des moteurs de croissance à long terme pour le secteur Internet au cours de la prochaine décennie.

Actuellement, environ 52 % de la population chinoise utilise internet, un pourcentage qui pourrait bien atteindre près de 100 % d'ici 2025. La croissance viendra principalement de la Chine rurale, où l'utilisation d'internet est encore relativement faible. Cela signifie toutefois que l'utilisation future de cette technologie aura une valeur monétaire moins importante puisque le revenu disponible par habitant ne représente en zone rurale qu'un tiers du revenu moyen en zone urbaine. Quoi qu'il en soit, le secteur internet chinois représente une valeur de 390 milliards de renminbis (60 milliards de dollars), et son taux de croissance annuel composé (TCAC) est à un niveau spectaculaire de 30 %.

La transition de l'économie chinoise vers un modèle de croissance plus axé sur la consommation et les services constitue un puissant facteur de soutien structurel. La Chine est en effet une société où les consommateurs privilégient de plus en plus la consommation en ligne et où le revenu disponible par habitant est en hausse dans l'ensemble du pays. La Chine est encore loin de gagner autant d'argent que les États-Unis grâce à Internet, ce qui signifie qu'un énorme potentiel subsiste.

Dans ce contexte, le commerce en ligne est un segment attractif. Les acheteurs en ligne ne représentent actuellement que 32 % de la population et le commerce de détail sur Internet compte environ pour 12 % du secteur du commerce de détail. Les ventes en ligne du commerce de détail s'élèvent à 4 000 milliards de renminbis et le taux de croissance du TCAC est d'environ 22 %. Ceci est favorisé à la fois par une forte croissance de la consommation, largement supérieure à la croissance économique dans son ensemble, et par un nombre d'utilisateurs en expansion. Des opportunités sont présentes dans les segments de l'électroménager, ainsi que dans les aliments et boissons, étant donné qu'il n'y a pour l'instant que peu de gens qui achètent ces produits via Internet.

La publicité en ligne présente également de formidables perspectives de croissance. Les dépenses en publicité ne représentent encore que 0,4 % du PIB contre 0,7 à 0,9 % dans les pays développés. L'économie étant de plus en plus axée sur le marché, ces dépenses devraient atteindre un TCAC de 25 %.

Les sociétés qui occupent des positions de leaders, à l'image de Baidu, Alibaba et Tencent, ont une place dominante sur de nombreux secteurs Internet chinois. Elles se développent rapidement en créant des réseaux entiers de services connexes qui les rendent pratiquement indispensables au quotidien. C'est par exemple le cas de l'application WeChat de Tencent, qui permet aux utilisateurs de prendre des rendez-vous chez le médecin, de commander les produits alimentaires, de payer les factures et bien plus encore.

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