El Covid pone de relieve la importancia de las estrategias de descarbonización para las inmobiliaria

La pandemia de Covid-19 ha generado una gran perturbación en el sector inmobiliario. A medida que las economías se reabren gradualmente, la mayoría de sus segmentos siguen luchando por recuperarse del revés inicial, aunque otros siguen beneficiándose de la recuperación tras el parón. Más de un año después del confinamiento masivo de principios de 2020, muchas oficinas, hoteles y comercios tradicionales todavía están muy lejos de recuperar la normalidad. Por su parte, los espacios de logística y los centros de datos continúan en auge.

Teniendo en cuenta la magnitud de la conmoción sufrida por las empresas inmobiliarias, el Covid-19 podría, al menos, haber marcado para ellas una diferencia notable en su carrera por alcanzar los objetivos de descarbonización establecidos en el Acuerdo de París de 2015 sobre el cambio climático. Pero no parece ser el caso. Según los análisis realizados por Robeco, si bien las emisiones de carbono de muchas inmobiliarias se redujeron significativamente en 2020, esta disminución no ha sido más que un anticipo de lo que está por llegar, y refleja lo difícil que va a resultar la descarbonización para este sector.

El sector inmobiliario es uno de los que más significativamente contribuyen a las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero (GEI), incluido el CO2. Según la Agencia Internacional de la Energía (AIE), el entorno edificado representa anualmente más del 38% de todas las emisiones de CO2 relacionadas con la energía. El funcionamiento de las edificaciones, incluyendo calefacción, refrigeración e iluminación, representa del 28% de las emisiones globales, mientras que la construcción y sus materiales, en lo que ha venido a denominarse “carbono incorporado”, son responsables de otro 11%.

Para alcanzar los objetivos establecidos en el Acuerdo de París, el sector inmobiliario tendrá que reducir sus emisiones de carbono a una tasa anual del 6% (85% para 2050). Este reto precisará de grandes inversiones en programas de actualización, que podrían alcanzar los 20 billones de USD.¹ Estos programas representan la única alternativa si no se quieren asumir costes cada vez mayores en forma de posibles impuestos relacionados con el carbono, o de riesgo de bloqueo de activos.

Sin embargo, aunque la estimación de los costes potenciales puede resultar útil para tener una idea de los esfuerzos que debe realizar el sector para adoptar la dirección correcta, es posible que no nos dé necesariamente una idea de la disrupción real de la que estamos hablando. Desde este punto de vista, analizar el impacto de la crisis del Covid-19 sobre las emisiones de carbono del sector en 2020 y compararlo con la trayectoria de descarbonización necesaria nos ofrece una perspectiva mucho mejor de los colosales esfuerzos que se precisan para alcanzar estos objetivos.

Para evaluar la incidencia de la pandemia sobre las emisiones de carbono del sector inmobiliario el año pasado, hemos tomado los datos sobre niveles absolutos de emisiones de carbono de Alcance 1 y 2² de 200 de las mayores inmobiliarias cotizadas, y hemos comprobado que solo 134 de estas 200 empresas han publicado hasta el momento sus datos sobre emisiones de carbono de Alcance 1 y 2 en 2019 y 2020. Estas 134 empresas representan el 65% de la capitalización de mercado del Índice S&P Developed Property.

También hemos observado que las emisiones totales de carbono de Alcance 1 y 2 de estas 134 empresas se redujo, de media, un 6% en 2020. Aunque la reducción del 6% en las emisiones absolutas de carbono se corresponde con la trayectoria de descarbonización marcada para que las inmobiliarias cotizadas puedan alcanzar los objetivos del Acuerdo de París, cabría esperar que este descenso hubiera sido mucho más pronunciado, en un año en el que la economía casi se paralizó durante varios meses. Esto ilustra la inmensa tarea que queda por hacer.

Uno de los motivos por los que esta reducción general de las emisiones ha sido relativamente escasa es que el Covid-19 ha perjudicado de manera desproporcionada a ciertos subsectores, mientras que otros han experimentado un fuerte aumento en su actividad. En la Figura 1 se ilustra este fenómeno. En el eje X del gráfico se indica la intensidad de carbono de cada segmento. En el eje Y se representa la variación en las emisiones absolutas de carbono de cada segmento entre 2019 y 2020. El tamaño de cada burbuja refleja la cantidad absoluta de emisiones de carbono.

No es de extrañar que el subsector más afectado haya sido el de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) especializados en hoteles y resorts. Cuando estalló la pandemia, la actividad del turismo y los viajes de negocios prácticamente se congeló y muchos hoteles estuvieron cerrados durante gran parte del año. Entre los más afectados por las medidas adoptadas para contener la propagación del virus se encuentran también los REIT de espacios comerciales, ya que las tiendas físicas y los centros comerciales debieron permanecer cerrados o sufrieron una drástica caída en el número de clientes que los visitaban.

Otros segmentos gravemente afectados por el Covid-19 fueron los REIT de oficinas, ya que mucha gente se vio obligada a trabajar desde casa, y los subsectores inmobiliarios diversificados, en los que también existe una elevada proporción de espacios comerciales y de oficinas. Por último, los REIT de salud también experimentaron problemas significativos. Muchas de las empresas de este segmento cuentan en sus carteras con instalaciones de residencias para la tercera edad, que también tuvieron que cerrar durante un largo periodo de tiempo en la etapa más álgida de la pandemia.

En el otro extremo del espectro, la sustitución de las reuniones de negocios presenciales por las remotas y de las compras en establecimientos tradicionales por las de comercio electrónico originó un crecimiento desproporcionado en los segmentos de REIT especializados y REIT industriales. Las empresas de centros de datos representan una parte muy importante de la categoría de REIT especializados, y experimentaron un sólido crecimiento tanto en términos de índices de ocupación como de número de centros de datos en funcionamiento.

Entre los grandes ganadores de la transición generalizada de lo físico a lo digital se encuentran asimismo los REIT industriales. La mayor parte de las carteras de las empresas de esta categoría se compone de almacenes y otros activos relacionados con la logística. Estas empresas se beneficiaron del crecimiento exorbitado de la actividad de comercio electrónico durante el periodo más álgido de la pandemia, que además no se revirtió una vez que las economías comenzaron a reabrirse gradualmente durante la segunda mitad del año.

De cara al futuro, cabe señalar también que el impacto de la pandemia va a distorsionar cualquier análisis de los progresos realizados por el sector inmobiliario en lo que a descarbonización se refiere, durante al menos otro ejercicio anual, y tal vez incluso más. Esto supone que, hasta finales de 2023 como pronto, los inversores no van a poder valorar si el sector se encuentra realmente en una trayectoria acorde a los objetivos del Acuerdo de París de alcanzar las cero emisiones netas.

Y llegado ese momento tendremos que comparar los datos sobre emisiones de carbono con los publicados en 2019, el último año de la era prepandémica. Esperemos que para entonces también se publiquen más datos sobre las emisiones de carbono de Alcance 3, que representan, con mucho, la mayor parte de la huella de carbono total del sector inmobiliario.

Mientras tanto, sirvan también estas consideraciones como recordatorio de las importantes implicaciones que revisten los amplios compromisos para alcanzar las cero emisiones netas en un número cada vez mayor de países. Como argumentamos en nuestro reciente informe sobre la descarbonización del sector inmobiliario, es el momento de que los inversores en inmobiliarias cotizadas comiencen a incorporar estrategias de descarbonización a sus marcos de valoración y decisiones de inversión.