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Solide Fortschritte bei der Dekarbonisierung von Immobilien

Solide Fortschritte bei der Dekarbonisierung von Immobilien

08-02-2021 | Einblicke
Im Anschluss an ein dreijähriges Engagement haben Immobilienunternehmen bei der Verringerung ihres CO2-Fußabdrucks gute Fortschritte gemacht.
  • Sylvia van Waveren
    Sylvia
    van Waveren
    Engagement Specialist
  • Folmer Pietersma
    Folmer
    Pietersma
    Portfolio Manager

In aller Kürze

  • Viele Unternehmen haben ihre Energieeffizienz erhöht und Emissionen gesenkt 
  • Selbstverpflichtung, Gebäude bis 2030 CO2-neutral zu machen
  • Coronavirus-Krise unterstreicht Wichtigkeit von Wohlergehen für Nutzer von Immobilien

Das Active Ownership-Team von Robeco hat gerade ein 2017 gestartetes Programm beendet, das den Dialog mit vier Unternehmen aus dem Bereich Büroimmobilien umfasste, die im Robeco Sustainable Property Equities-Fonds enthalten sind. Der Hauptfokus lag auf der Dekarbonisierung von Gebäuden und einer verstärkten Konzentration auf das Wohlergehen der Nutzer, insbesondere nach Beginn der Coronavirus-Pandemie.

Die Dekarbonisierung ist ein wichtiges Thema im Immobiliensektor, da auf diesen fast 40 % des globalen Energieverbrauchs und 33 % der globalen Treibhausgasemissionen entfallen. Eine Verringerung dieser Niveaus ist nicht nur gut für das Klima, sondern auch finanziell relevant für die entsprechenden Unternehmen, sagt Engagement Specialist Sylvia van Waveren.

„Umweltfreundliche und der Gesundheit zuträgliche Büroimmobilien können für Immobilienunternehmen in mehrfacher Hinsicht wirtschaftlich vorteilhaft sein“, sagt sie. „Vorausschauendes Management eines Gebäudes im Hinblick auf sein Umweltprofil und seine CO2-Emissionen kann zu niedrigeren Energiekosten führen.“

„Außerdem sind die Besitzer von Büroimmobilien so in der Lage, Premiummieten für umweltfreundliche und gesundheitsförderliche Gebäude zu verlangen, da die Nutzer von zufriedeneren und gesünderen Angestellten profitieren werden. Wir als Anleger schätzen solche Unternehmen, die Nachhaltigkeitsaspekte in ihr Geschäftsmodell integrieren, um eine langfristige Wertschöpfung aus den Immobilien in ihren Portfolios sicherzustellen.“ 

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Ausrichtung auf netto null CO2-Emissionen

Im Rahmen des Dialogs mit den Unternehmen wurden mehrere Verbesserungen erzielt. Ein Unternehmen bemühte sich um Einführung einer auf netto null CO2-Emissionen abzielenden Richtlinie im Rahmen seiner Bauvorhaben. „Das bedeutet, dass bei neuen Projekten die Emission durch verringerten Einsatz von Rohstoffen und fossilen Brennstoffen reduziert werden“, erklärt Van Waveren. „Im Hinblick auf bestehende Objekte bedeutet das, die Gebäude für neue Nutzungen geeignet zu machen und Energie aus fossilen Brennstoffen durch Erneuerbare Energien zu ersetzen.“ 

„Des Weiteren war zu beobachten, dass die Unternehmen hinsichtlich ihrer Aktivität in punkto Nachhaltigkeit transparenter geworden sind. Dadurch haben sie ihre Zukunftsfähigkeit gestärkt. Dazu gehören Aspekte wie eine aktive Kommunikation, Umfang und Detaillierungsgrad des Nachhaltigkeits-Reportings und der Erwerb von Zertifizierungen für umweltfreundliche Gebäude.“

Die meisten Unternehmen haben vermehrte Zertifizierungen gemäß den zwei wichtigsten professionellen Branchenstandards erlangt – der Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) und Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). Einige haben sogar damit begonnen, ein Benchmarking im Hinblick auf die Energieeffizienz ihre Gebäude vorzunehmen. 

Umweltmanagement-Systeme

„Wir haben die Unternehmen ermutigt, sich verstärkt in Richtung auf eine effiziente Messung und Verringerung ihres gesamten Umwelteffekts zu engagieren, hauptsächlich durch Verwendung von Umweltmanagement-Systemen“, sagt Van Waveren. „Ein Umweltmanagement-System sollte Kennzahlen für den Energieverbrauch und die Verringerung von CO2-Emissionen umfassen. Idealerweise sollte es außerdem nach internationalen Standards zertifiziert sein.“

„Bei den meisten Unternehmen in unserem Portfolio ist es zu einem deutlichen Anstieg der Flächen gekommen, für die eine Überwachung des Energieverbrauchs erfolgt. Darauf hatten wir im Zusammenhang mit dem Umweltmanagement-System besonders gedrängt. Wir haben die Unternehmen außerdem aufgefordert, ihren Energieverbrauch und ihre CO2-Emissionen weiter zu verringern. Im Rahmen dieses Ziels legen wir den Fokus auf eine jährliche absolute und relative Emissionsreduktion über die letzten drei Jahre.“

„Alle Unternehmen, mit denen wir in Dialog getreten waren, haben sich auf Ziele zur umfassenden Verringerung von Treibhausgasen verpflichtet und sind auf einem guten Weg, diese zu erreichen. Diese Selbstverpflichtungen stimmen uns sehr zuversichtlich.“

Fortbestehende Vergütungsprobleme

Ein problematischer Aspekt sind nach wie vor die Gehälter und Boni, die die Vertreter des Managements von Immobilienanlagefirmen erhalten. „Typischerweise nutzen die Unternehmen einen erheblichen Freiraum bei der Festlegung der Vergütung von Führungskräften. Dies führt häufig zu unangemessen hohen Zahlungen“, sagt Van Waveren.

„Wir sind der Meinung, dass Unternehmen, deren Vergütungsrichtlinien die Unterstützung von Anlegern und gesellschaftlichen Stakeholdern finden, dadurch ihre Zukunftsfähigkeit stärken. Auch wenn uns die Vergütungspraktiken einiger Unternehmen nach wie vor Sorgen bereiten, haben wir insgesamt einen positiven Trend registriert.“

„Dieser Trend spiegelt sich im Rahmen unserer Stimmrechtsvertretung wider. So haben mehrere Unternehmen ihre Vergütungspläne so weit verbessert, dass wir sie auf den Hauptversammlungen billigen konnten.“ 

Coronavirus und Wohlergehen

Ein anderes Thema, von dem alle Unternehmen betroffen waren, war die Reaktion auf die Coronavirus-Pandemie, während der viele Büros infolge von Lockdown-Vorschriften geschlossen werden mussten. „Wir haben festgestellt, dass sich die Pandemie auf den Immobiliensektor unterschiedlich ausgewirkt hat, je nach Branche, zu der die Mieter gehören“, sagt Van Waveren.

„Eines der Unternehmen in unserem Portfolio ist beispielsweise ein in den USA ansässiger Anbieter von Räumlichkeiten für Life Science-Laboratorien. Dieser Bereich wird weiterhin stark gefragt sein, insbesondere angesichts der aktuellen Pandemie und anderer Krankheiten, mit denen unsere moderne und alternde Gesellschaft konfrontiert ist.“

„Ein anderes Unternehmen verfügt über ein Portfolio, das hauptsächlich aus Büros besteht, welche vorwiegend von Firmen aus dem Technologiesektor genutzt werden. Dieser Bereich gehörte zu denjenigen, die während des aktuellen Wirtschaftseinbruchs am wenigsten betroffen waren.“

„Dagegen ist ein weiteres Unternehmen in seinem Portfolio zu 28 % gegenüber dem Einzelhandel exponiert, wobei die Mieter kleinerer Geschäfte sind. Dabei dürfte es sich um den Bereich handeln, der im aktuellen Konjunkturumfeld am meisten leidet. Das Unternehmen handelt derzeit eine dreimonatige Mietstundung mit einigen seiner Mieter aus.“ 

Verknüpfung mit den SDGs

Eine weitere Entwicklung war die Bereitschaft von Unternehmen, sich auf die Sustainable Development Goals (SDGs) der UN auszurichten. Besonders relevant sind die beiden Ziele SDG 11 ( Nachhaltige Städte und Gemeinschaften) und SDG 13 ( Kampf gegen den Klimawandel).

„Alle unsere Peer-Unternehmen arbeiten daran, diese SDGs in ihre Strategien zu integrieren“, sagt Van Waveren. Eines davon hat sich verpflichtet, seine operative Tätigkeit bis Ende 2030 CO2-neutral zu gestalten, indem es den Energieverbrauch seiner Bestandsimmobilien und sämtlicher zukünftiger Projekte reduziert.“

„Das Unternehmen wird weiterhin alle Möglichkeiten zur Installation von Solarzellen und Energiespeichern auf den Grundstücken nutzen. Nicht zuletzt wird es seinen verbleibenden Energieverbrauch im Rahmen von Verträgen zum Bezug externer Energie zu 100 % aus Erneuerbaren Energien decken. 

Inspiration für andere

Robeco hat bereits seit langem den Dialog mit Unternehmen in seinen Portfolios dazu genutzt, Verbesserungen im Hinblick auf die Aspekte Umwelt, Soziales und Governance (ESG) zu erreichen. „Die Integration von ESG-Faktoren in unseren Investmentprozess ist ein wichtiger Bestandteil unserer Nachhaltigkeitsstrategie“, sagt Folmer Pietersma, Portfoliomanager des Robeco Sustainable Property Equities Fonds.

„Die Unternehmen, mit denen wir einen Dialog geführt haben, haben beim Management klimabezogener Aspekte Verbesserungen erzielt. Einzelne Unternehmen verfügen über klar formulierte Strategien, um bis 2030 CO2-neutral zu werden – etwas, was wir sehr schätzen.“

„Obwohl diese Unternehmen bereits führend im Sektor waren, sind sie offen für einen weiteren Dialog geblieben und haben zusätzliche Schritte zur Verringerung von Treibhausgasemissionen unternommen. Wir hoffen, dass die Ergebnisse unseres Dialogs andere Firmen dazu inspirieren, bei ihren Bemühungen um Dekarbonisierung nachzuziehen.“ 

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