Robeco Sustainable Property Equities IE EUR

Folmer Pietersma est gérant de portefeuille du fonds Robeco Sustainable Property Equities et membre de l'équipe Actions internationales durables. Avant de rejoindre Robeco en 2007, il a travaillé chez ABN AMRO Asset Management en tant que gérant de portefeuille et analyste du secteur de la finance. Il a démarré sa carrière chez ING en 1997. Il est titulaire d'un master en économie de l'Université de Tilburg et d'un CEFA (Certified European Financial Analyst). Frank Onstwedder est gérant de portefeuille du fonds Robeco Sustainable Property Equities et membre de l'équipe Actions internationales durables. Il a rejoint Robeco en 2018. Auparavant, il a travaillé de 2009 à 2018 chez NN IP en qualité de responsable du secteur de la finance et analyste immobilier au sein de l'équipe de recherche en actions internationales, et de 2007 à 2009 en qualité de gérant de portefeuille chez Lehman Brothers/Neuberger Berman. Au cours des périodes 1994-1998 et 2000-2007, il a travaillé chez Robeco à plusieurs postes, notamment celui de gérant de portefeuille du fonds Robeco Property. Dans l'intervalle, il a travaillé chez Aegon Investment Management. Il est titulaire d'un Master en économétrie de l'Université Érasme de Rotterdam.

Le fonds est établi au Luxembourg et est soumis à la législation et à la réglementation en matière de fiscalité en vigueur au Luxembourg. Le fonds n'est sujet, au Luxembourg, à aucun impôt sur les sociétés, les dividendes, les revenus financiers ou les plus-values. Le fonds est soumis au Luxembourg à une taxe de souscription annuelle (taxe d'abonnement), qui s'élève à 0,01% de la valeur nette d'inventaire du fonds. Cette taxe est incluse dans la valeur nette d'inventaire du fonds. Le fonds peut en principe utiliser le réseau d'accords du Luxembourg pour recouvrer partiellement toute retenue à la source sur ses revenus.

Les investisseurs non assujettis (exonérés) à l'impôt néerlandais des sociétés (e.a. les fonds de pension) ne sont pas taxés pour le résultat réalisé. Les investisseurs assujettis à l'impôt néerlandais des sociétés peuvent être taxés pour le résultat obtenu sur leur investissement dans le fonds. Les organismes néerlandais assujettis à l'impôt des sociétés doivent déclarer les revenus sous forme d'intérêts et de dividendes et les bénéfices de cours réalisés dans leur déclaration fiscale. Les investisseurs résidant en dehors des Pays-Bas sont assujettis à leur propre législation fiscale nationale relative aux fonds de placement étrangers. Nous conseillons à l'investisseur individuel de consulter, préalablement à toute décision d'investissement dans ce fonds, son conseiller financier ou fiscal sur les conséquences fiscales liées à l'investissement dans ce fonds.

Le fonds inclut la durabilité dans son processus d’investissement par l’application d’exclusions, l’intégration des critères ESG, l’établissement d’objectifs (ESG et empreinte environnementale) et le vote. Le fonds n’investit pas dans des émetteurs qui enfreignent les normes internationales ou dont les activités sont considérées comme nuisibles à la société selon la politique d’exclusion de Robeco. Les critères ESG d'importance financière sont intégrés dans l’analyse fondamentale « bottom-up » des investissements afin d’évaluer les risques et opportunités ESG existants et potentiels. Le fonds limite l’exposition aux risques de durabilité élevés lors de la sélection de titres. Le fonds vise également un score ESG supérieur et une empreinte environnementale (carbone, eau et déchets) réduite d’au moins 20 % par rapport à l’indice de référence. De plus, si l’émetteur d’un titre est signalé pour non-respect des normes internationales dans le cadre du suivi permanent, il fera alors l’objet d’une exclusion. Enfin, le fonds exerce ses droits d’actionnaire et utilise le vote par procuration conformément à la politique de vote par procuration de Robeco.

Presque toutes les entreprises clôturant leur exercice à fin décembre ont publié leur résultat annuel fin février. Sur l’ensemble des sociétés immobilières mondiales pour lesquelles nous pouvons suivre le résultat des opérations (FFO, Funds From Operations), nous calculons une croissance de 18 % en 2022, tandis que le dividende par action croît de 11 %. Bien que cette croissance exceptionnelle s’explique largement par le redressement post-Covid, elle reflète aussi la qualité des foncières cotées. L’environnement difficile à l’entrée dans 2023 a certes conduit les équipes de direction à la prudence dans leurs prévisions de résultat annuel, il n’empêche que le consensus table sur une croissance de 4 % du FFO et de 8 % du dividende par action sur l’année, la normalisation de ce dernier partant de niveaux très bas. Hormis les résultats, l’inflation a été le principal point d’attention en février et les espoirs de la voir ralentir ont été ébranlés. Les rendements des obligations souveraines se sont rapprochés de leurs plus hauts voire les atteignent à nouveau. La courbe des rendements américaine de 2 à 10 ans est résolument inversée, ce qui alimente les craintes d’une économie mondiale allant droit à la récession, en dépit des solides performances actuelles. La conjugaison de taux d’intérêt en hausse et du risque de ralentissement macroéconomique, voire de récession, a pesé sur les marchés.

Sur la base des cours, le fonds a affiché une performance de -2,22%. Aucun segment n’a enregistré de performance positive en février. Celui qui s’en sort le mieux est le segment des foncières cotées spécialisées, où les entreprises américaines proposant des espaces de stockage ont signé de solides performances après l’annonce d’une demande robuste et persistante des consommateurs. Life Storage a en particulier surperformé, son homologue Public Storage ayant proposé d’acquérir l’entreprise. Le segment des espaces de bureaux figure à nouveau parmi les plus mauvais élèves. Le sentiment à son égard reste maussade, en premier lieu parce que les craintes de récession poussent les grandes entreprises à s’en retirer, et parce que l’usage de ces espaces continue d’évoluer.

Les fondamentaux de l’immobilier commercial marquent le pas mais partent de niveaux très respectables. Le marché du travail est tendu et la croissance de l’emploi est soutenue, bien qu’en décélération. Une croissance de l'emploi constitue généralement un moteur clé de la demande d'espace immobilier. L’offre de nouveaux espaces immobiliers se restreint sous l’effet de coûts de construction accrus et d’un assèchement du financement. L’environnement inflationniste devrait persister dans les économies développées. En général, il est plus facile pour un propriétaire de négocier des hausses de loyers lorsque les prix des autres marchandises et services augmentent aussi. Si les fondamentaux restent favorables aux titres immobiliers, les coûts de financement ont fortement augmenté, Le secteur des foncières cotées a corrigé en deçà de la VNI, de sorte que le repli de la valeur des biens a déjà été intégré. L’observation des performances historiques sur de plus longues périodes nous montre que le secteur a généré des performances attractives par rapport aux actions en général. La détention d'actifs immobiliers offre un flux de revenus attractifs et l'occasion de bénéficier de l'appréciation de la valeur des terrains. Leur rendement attractif est d'autant plus séduisant que le secteur offre une couverture naturelle contre l'inflation.