By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

On(t)roerend goed

10-01-2013 | Column | Ronald Doeswijk Iemand die ik ken heeft het steevast over ontroerend goed als ze onroerend goed bedoelt. Dat weet de dame in kwestie zelf ook, maar desondanks noemt ze het toch elke keer weer ontroerend goed. Eigenlijk slaat ze de spijker op zijn kop, in meerdere opzichten.

ontroerend [bijvoeglijk naamwoord]
aangrijpend, aandoenlijk, hartverwarmend, storend, poignant, schokkend, treffend, verwarrend

Als we het over onroerend goed hebben dan kan dat op de huizenmarkt slaan, of op commercieel onroerend goed waaronder winkels en kantoren vallen. Tegelijkertijd kan de locatie een verschil maken. Een dertien in een dozijn kantoor of woning op een B-locatie in Nederland is momenteel toch wat anders dan een baksteen in Berlijn of Hongkong. Verwarrend.

Op de Nederlandse woningmarkt is het kommer en kwel met een prijsdaling van 7% in 2012 zonder dat er op dit moment tekenen zijn van een uitbodeming. Schokkend. Schrale troost voor de instappers van de afgelopen jaren is dat een eigen huis op de lange termijn een goed bescherming biedt tegen inflatie. Voor de liefhebbers verwijs ik daarvoor naar de onlangs over de huizenmarkt verschenen studie ‘Inflation Protection from Homeownership: Long-run Evidence 1814-2008’*.

Wereldwijd beursgenoteerd commercieel onroerend goed is de best presterende beleggingscategorie van 2012 geworden met een rendement van 22%, 7% meer dan aandelen. Hartverwarmend. Dalende korte en lange rentes en een lagere kredietrisico-opslag hebben een impuls gegeven omdat financieringskosten belangrijk zijn voor de winstgevendheid. De zoektocht naar ‘defensief rendement’ heeft ook geholpen. Daarnaast heeft onroerend goed geprofiteerd van beleggers die langetermijninflatieprotectie wensen. In een periode van rap oplopende inflatie biedt onroerend goed doorgaans geen goede bescherming tegen inflatie, in tegenstelling tot wat veel mensen denken, maar uiteindelijk is het een reële belegging.

Beleggers die de acties van centrale banken wereldwijd met argusogen volgen en langetermijn reële ‘zekerheid’ zoeken komen daardoor toch bij onroerend goed terecht. Dat je dan op enig moment niet direct wordt gecompenseerd voor een oplopende inflatie nemen ze voor lief. Vermoedelijk speelt ook mee dat ze zich realiseren dat het lastig precies te voorspellen is wanneer, hoe snel en hoeveel de inflatie gaat oplopen als de economie zich normaliseert. Treffend.

Voor 2013 zullen de grote internationale beursgenoteerde onroerend goed bedrijven zich opnieuw tegen lagere kosten kunnen herfinancieren. Hoewel er van tijd tot tijd signalen zijn dat centrale banken al een einde zien aan hun opkoopprogramma’s vermoed ik dat ze op zijn minst dit gehele jaar vrolijk door gaan met het opblazen van hun balans. Dat kan meer beleggers op het spoor naar onroerend goed zetten. Tot slot, de meeste winsttaxaties zijn de afgelopen maanden, in tegenstelling tot aandelen, niet neerwaarts aangepast. Aandoenlijk.

Toch betwijfel ik of je er wel van uit moet gaan dat onroerend goed het opnieuw lukt om aandelen te verslaan. De waardering gaat meer tegenwind geven. Zo is het dividendrendement nu een kwart meer dan dat op aandelen. Tien jaar terug kreeg je meestal een dubbel zo hoog dividendrendement op onroerend goed. De waarderingsmaatstaf die het gunstigste uitpakt, de koers-kasstroomverhouding, wijst zelfs nog op 10-15% overwaardering ten opzichte van aandelen. Storend.

Gemma, je bent innovatief, een trendsetter en wat mij betreft in de race voor hét woord van 2013, ontroerend goed. Poignant.

*Inflation Protection from Homeownership: Long-run Evidence 1814-2008, D. Brounen, P. Eichholtz, S. Straetmans en M. Theebe, 2012, SSRN working paper.

Deze column verscheen eerder in het FD
Deel deze pagina: