By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Direct real estate funds close as investors flee the UK

Vlucht uit Verenigd Koninkrijk leidt tot slot op directe vastgoedfondsen

28-07-2016 | Visie | Folmer Pietersma

Een reeks Britse vermogensbeheerders heeft zijn vastgoedfondsen op slot gedaan. Ze kunnen niet meer kunnen voldoen aan de run van beleggers op hun inleg door zorgen over de Brexit. We verwachten dat de gevolgen voor indirecte beursgenoteerde vastgoedfondsen beperkt zullen blijven, maar er kan wel wat institutionele verkoopdruk ontstaan binnen de sector. In deze omgeving betaalt onze focus op langetermijnwinnaars die inspelen op langetermijntrends zich uit.

In het kort
  • Zorgen over Brexit leiden tot vlucht van (directe) vastgoedbeleggers uit Verenigd Koninkrijk
  • Effect op beursgenoteerde indirecte vastgoedfondsen is vermoedelijk beperkt
  • Onze focus op de langetermijnwinnaars pakt positief uit in dit woelige klimaat

Henderson, Columbia Threadneedle, Canada Life, M&G Investments en Aviva Investors hebben in navolging van Standard Life Investments in totaal voor meer dan GBP 15 miljard in fondsen voor commercieel vastgoed op slot gezet. Aberdeen Fund Managers bracht de waarde van een vastgoedfonds terug met 17% en deed het op slot. Volgens de Investment Association zit er zo'n GBP 24,5 miljard in Britse vastgoedfondsen.

Pessimisme over de economie

Beleggers maken zich steeds meer zorgen dat de Brexit het Verenigd Koninkrijk (VK) naar een recessie zal sturen. Na de stemming is het pessimisme onder Britse bedrijven bijna verdubbeld en uit publicaties over juni blijkt dat de Britse bouwsector de grootste vertraging heeft doorgemaakt sinds 2009. Het pond maakte een duikvlucht naar het laagste punt in 31 jaar. Voorzitter Mark Carney van de Bank of England deed al een toespeling op verruiming van het monetaire beleid en drong er bij huishoudens op aan om voorzichtig te zijn.

Sectoranalisten waarschuwen dat in de drie jaar na een vertrek van het VK uit de Europese Unie de waarde van kantoorpanden in Londen met maar liefst 20% kan dalen. De grote onzekerheid voor de Britse (Londense) vastgoedmarkt na de Brexit is de vraag naar commercieel onroerend goed, zowel door beleggers als door gebruikers. Vooral die laatste groep is belangrijk. Bij een Brexit zullen veel huurders hun aanwezigheid in Londen of het VK heroverwegen. Zolang het beeld nog zo onduidelijk is, is het lastig om huur, leegstand of rendement in te prijzen. Het aanbod op de kantorenmarkt neemt waarschijnlijk af met het terugschroeven van ontwikkelingsprojecten in de pijplijn.

Daar staat tegenover dat de huurgroei een sterke correlatie heeft met het bbp. Sommige analisten hebben daarom hun voorspellingen voor de huurgroei negatief bijgesteld met enkele of zelfs lage dubbele cijfers. Kapitaalstromen van en naar vastgoedfondsen kunnen een negatief effect hebben op de waarderingen en daarmee op het rendement, omdat beleggers een hoger rendement willen bij deze onzekere vooruitzichten.  

Effect op indirect vastgoed vermoedelijk beperkt

Het is belangrijk je te realiseren dat de genoemde beleggingsfondsen direct vastgoed in beheer hebben. Dergelijke fondsen zijn veel minder liquide dan fondsen zoals Robeco Property Equities die beleggen in indirect, beursgenoteerd vastgoed. Directe vastgoedfondsen moeten onroerend goed in het VK verkopen om voldoende liquiditeit te genereren om beleggers hun geld terug te kunnen betalen. Naar schatting is een totaalbedrag van GBP 40 miljard belegd in deze fondsen.

Wij verwachten dat beursgenoteerde Britse Real Estate Investment Trusts (REIT's), die nu al worden verhandeld met een enorme korting ten opzichte van de intrinsieke waarde, op twee manieren worden beïnvloed. Directe fondsen bezitten soms beursgenoteerde REIT's als liquiditeitsbuffer. Zij kunnen die posities liquideren om de uitstroom aan te kunnen. Het liquideren van direct vastgoed kan ook druk zetten op het aanvangsrendement, wat resulteert in een negatieve aanpassing van de intrinsieke waarde. Toch verwachten we niet dat directe vastgoedfondsen van grote invloed zullen zijn op de waardering van commercieel vastgoed in het algemeen.

Institutionele verkopen hebben meer invloed op REIT's

De verkoopdruk van institutionele long only-beleggers of (particuliere) vastgoedbeleggers in het algemeen heeft grotere gevolgen voor de waarderingen van commercieel vastgoed. Het effect is nu nog nauwelijks goed in te schatten. Veel hangt af van de werkelijke vraag van huurders naar kantoor- en winkelruimte en de gevolgen die dit heeft op de huurprijzen.

Zoektocht naar yield en promotie naar sectorstatus bieden steun

Tegenover deze negatieve invloed staan een aantal positieve factoren, zoals de daling van de rente, de daling van het pond en het feit dat al het toekomstige speculatieve aanbod on hold staat. De balansen van beursgenoteerd vastgoed en met name onze posities zijn sterk, omdat REIT's het vreemde vermogen op hun balans hebben afgebouwd. Vastgoedaandelen overtroffen wereldwijde aandelen in juni met ongeveer 500 bp en staan year-to-date meer dan 800 bp voor.

Na de verrassende uitkomst van het Brexit-referendum maakten aandelen aanvankelijk een scherpe correctie, maar ze sloten juni nagenoeg vlak af. Vastgoedaandelen daalden ook, maar eindigden de maand 4% hoger. Met name de Verenigde Staten en Azië-Pacific (exclusief Japan) behaalden een outperformance, terwijl het VK duidelijk achterbleef. Valuta's hadden een aanzienlijke invloed op de totale performance, met name het Britse pond dat ruim 8% daalde. De dalende rente op Amerikaanse Treasuries had een positief effect op de kapitaalstromen naar Amerikaanse REIT's. Wij verwachten dat de instroom en de waarderingen steun zullen ondervinden van de wereldwijde zoektocht naar yield, maar ook van de invoering van een eigen Global Industry Classification Standard (GICS) voor vastgoed in september. 

Bevestiging van onze strategie

De afgelopen maand was een duidelijk voorbeeld van de risico's van een actieve regioallocatiestrategie. Hoewel de waarderingen voor Britse REIT's vóór het referendum aantrekkelijk waren met een korting van 10% ten opzichte van de intrinsieke waarde, worden de aandelen nu met kortingen tussen de 20 en 30% verhandeld. Een van de belangrijkste principes van het beleggingsproces van Robeco Property Equities is een neutrale regioallocatie. Wij houden ons niet bezig met politieke ontwikkelingen, waarbij de keuze wordt gemaakt voor de ene regio ten faveure van een andere of impliciete valutaposities worden ingenomen. In plaats daarvan richten we ons op winnaars op de lange termijn die profiteren van langetermijntrends in de sector. We houden daarbij een neutrale regioallocatie aan.

In het Britse kantorensegment gaat onze voorkeur nog steeds uit naar Great Portland en Land Securities. Beide bedrijven bouwden hun schulden af en maakten zich klaar voor de omslag in de cyclus die uiteindelijk wel moest komen. Na Brexit is die inderdaad gekomen. In juni werd het negatieve effect van onze kleine overweging in het VK gecompenseerd door een succesvolle aandelenselectie in dat land. Robeco Property Equities behaalde in juni een rendement van 4,1%. Hiermee bleef het fonds 40 bp voor op de S&P Developed Property Index.

Deel deze pagina:


Ontdek de nieuwste inzichten

Join the conversation



Nieuwsbrief

Meld u aan voor onze e-mail nieuwsbrief om updates te ontvangen en op de hoogte te blijven van aankomende webinars.