By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

standfirst-nl-verrekijker-175x130px.jpgBeleggers richten zich vooral op de belangrijkste beleggingscategorieën: aandelen en obligaties. Maar wat zijn de vooruitzichten voor alternatieve beleggingen? In deze nieuwe reeks bespreken we zes segmenten die mogelijk het overwegen waard zijn: grondstoffen, infrastructuur, vastgoed, hedgefondsen, absolute-returnfondsen en private equity.

Alternatieve beleggingen: locatie is alles bij vastgoed

28-07-2015 | Folmer Pietersma

De stabiele huurinkomsten maken vastgoed tot een populaire keuze in periodes met een lage rentestand. Volgens Folmer Pietersma, fondsmanager van Robeco Property Equities, komen vastgoedprijzen echter niet automatisch onder druk te staan als de rente weer stijgt.

In het kort
  • Vastgoedaandelen worden in beursindices gepromoveerd van industrietak naar sector
  • Een belangrijk verschil tussen wel- en niet-beursgenoteerd vastgoed is de prijsvorming
  • Een relatief hoge correlatie met aandelen maakt vastgoed minder geschikt als diversificatie

Volgend jaar komt er een einde aan de discussie of beursgenoteerd vastgoed een alternatieve belegging is of dat het onderdeel vormt van een bredere aandelencategorie. Nu worden vastgoedaandelen in de belangrijkste indices nog ingedeeld in de financials-sector, maar vanaf augustus 2016 creëren indexsamenstellers zoals MSCI en S&P Dow Jones een aparte subsector voor de vastgoedindustrie.

Op basis van de marktomvang is de promotie van vastgoed naar een aparte subsector meer dan verdiend. De totale waarde van beursgenoteerde vastgoedbedrijven  kwam eind 2014 volgens vastgoeddienstverlener LaSalle op USD 3.200 miljard. Volgens LaSalle is USD 6.000 miljard in niet-beursgenoteerde institutionele fondsen geïnvesteerd. Beide categorieën samen worden aangeduid als indirect vastgoed. Het grootste deel van de vastgoedmarkt – circa USD 40.000 miljard – bestaat uit rechtstreekse (directe) beleggingen in vastgoedobjecten.

Verschil in volatiliteit
Omdat dagelijkse liquiditeit ontbreekt, oogt de prijsontwikkeling van direct vastgoed minder groot dan bij de beursgenoteerde variant. De volatiliteit van de MSCI World Real Estate Index kwam tussen eind 1994 en eind juni 2015 op 19,9 procent. Dat is net iets hoger dan het gemiddelde van 19,0 procent van de sectoren waaruit de MSCI AC World Index is opgebouwd. Het gemiddelde jaarrendement komt op 6,8 procent (index: 7,5 procent) en het dividendrendement komt op 3,4 procent (index: 2,5 procent).

Beleggers in beursgenoteerd vastgoed hebben in het algemeen voortdurend de mogelijkheid om in- of uit te stappen. Ze zien op dagbasis de waarde van de investering fluctueren. Voor niet-beursgenoteerd vastgoed staan daar de ijkpunten van de periodieke waardering door een taxateur en soms bij de verkoop van een object tegenover. Dit levert een veel minder schokkerig prijsverloop op, dat achterloopt bij de koersbewegingen van beursgenoteerd vastgoed.

In een recente studie onder 884 pensioenfondsen over de periode 1990 tot 2009 laten onderzoekers Aleksandar Andonov, Piet Eichholtz en Nils Kok zien dat de hoge beheerkosten een belangrijke verklaring zijn waarom het rendement van direct vastgoed lager ligt dan dat van beursgenoteerde vastgoedaandelen. Met name voor kleinere pensioenfondsen – die zijn aangewezen op (niet-) beursgenoteerd indirect vastgoed voor voldoende diversificatie – kunnen de kosten zeer hoog oplopen.

Correlatie: meer richting aandelen dan obligaties
De correlatie van beursgenoteerd vastgoed met aandelen is bekeken vanuit het perspectief van de lange termijn hoger dan dat met vastrentende waarde: circa 0,05. De onderlinge verhouding met het prijsverloop van andere beleggingscategorieën verschuift echter voortdurend.

“In de periode na de kredietcrisis bewogen de prijzen van vastgoedaandelen aanvankelijk steeds meer in lijn met het beursgemiddelde”, vertelt Pietersma: “Sinds eind 2012 is de nadruk als gevolg van de lage rentestand steeds meer komen te liggen op de inkomstencomponent van vastgoedbeleggingen. Een gevolg is dat de correlatie met de obligatiemarkt snel is toegenomen. Dat verklaart waarom het koersverloop de laatste tijd meer overeenkomst vertoont met de bewegingen op obligatiemarkten en minder met die op aandelenmarkten.”

real-estate-location-graph1.jpg

Maandelijkse correlatie van FTSE EPRA/NAREIT US Index met S&P 500 Index en US Citigroup US All Mats TR Index op rollende 2 jaars-basis / Bron: Thomson Financial Datastream, FTSE, EPRA/NAREIT, S&P, MSCI World Equities, Citigroup Bond Index en UBS-schattingen

Een eigenschap van vastgoedbeleggingen is dat de huurprijzen de neiging hebben om mee te stijgen met de inflatie. In de ogen van Pietersma is het echter veel te kort door de bocht om de categorie te zien als een potentiële bescherming tegen oplopende inflatie:

“Daarvoor wordt de prijsvorming te veel vertekend door andere factoren zoals marktsentiment. Bovendien zie je dat bij indirect vastgoed dat beleggers vooruitlopen op de verwachte veranderingen van de huurgroei over de komende een tot twee jaar.”

Druk aan de top
Op de vastgoedmarkt is meestal een duidelijke cyclus zichtbaar. Een aantrekkende economie vertaalt zich in een stijgende vraag en hogere prijzen, die vaak investeringen in nieuwe projecten uitlokken. Beleggers moeten er dan ook rekening mee houden dat er regelmatig luchtbellen ontstaan in lokale markten. “Elke regio heeft echter een eigen cyclus, zodat met een goede regionale spreiding het effect van lokale waardeschommelingen mooi kan worden gedempt”, vertelt Pietersma.

‘Grote merken hebben een sterke voorkeur voor toplocaties’

Naast de conjuncturele bewegingen ontvouwen zich ook enkele structurele veranderingen op de vastgoedmarkt. De belangrijkste trend is het groeiende verschil tussen toplocaties en de rest van de markt. “Grote merken hechten er veel waarde aan om prominent aanwezig te zijn in de best bezochte centra als uithangbord voor hun producten”, zegt Pietersma: “Winkels op mindere plekken krijgen het juist steeds moeilijker omdat consumenten steeds meer artikelen online kopen in plaats van bij de winkel om de hoek.”

Binnen de kantorenmarkt wordt de kloof tussen toplocaties in de binnenstad en panden op minder populaire plekken ook steeds groter. “In bepaalde sectoren zoals technologie en farmacie zie je dat grote bedrijven ervoor kiezen om elkaar op te zoeken”, vertelt Pietersma: “Dat maakt het makkelijker om talent aan te trekken en om kennis uit te wisselen.”

Renteangst is niet gegrond
Een lage rente die het lastig maakt om inkomsten te genereren met beleggingen maakt vastgoedaandelen op basis van het relatief hoge dividendrendement tot een populaire belegging. Volgens fondsonderzoeker Morningstar kwam de instroom in de categorie vastgoed in 2014 op 9,1 procent, tegenover 3,6 procent voor aandelen en 6,4 procent voor obligaties. Pietersma is echter niet bang dat een eventuele rentestijging de prijzen onder druk gaat zetten. Hij wijst er daarbij op dat er sinds 1992 acht periodes geweest zijn waarin de yield op 10 jaars-staatsobligaties steeg.

Slechts tweemaal viel de koers van vastgoedaandelen terug en het gemiddelde rendement in deze periodes was 14,8%.“Als de rente stijgt als reactie op een aantrekkende economie, is dat per saldo niet negatief voor de vastgoedsector”, verklaart Pietersma die ontwikkeling: “Het is natuurlijk een ander verhaal als de rentestijging een andere oorzaak heeft. Bij het samenstellen van het Robeco Property Equities Fonds houden we overigens al rekening met een oplopende rente.”

De portefeuille bestaat uit 50 tot 70 aandelen die bottom-up geselecteerd zijn aan de hand van kwantitatief-, fundamenteel- en ESG-onderzoek. Daarbij wordt ook specifiek ingespeeld op belangrijke trends, zoals de toenemende populariteit van A-locaties. De beheerders hebben daarbij een voorkeur voor bedrijven met een stevige balans die zich bovendien onderscheiden op ESG-gebied.

Deel deze pagina:


Join the conversation



Nieuwsbrief

Meld u aan voor onze e-mail nieuwsbrief om updates te ontvangen en op de hoogte te blijven van aankomende webinars.