By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Vastgoedrally heeft nog adem over

13-02-2015 | Visie | Folmer Pietersma Op vrijdag bespreekt hoofdredacteur Peter van Kleef opvallende zaken met Robeco experts. Deze keer: hoe houdbaar is de vastgoedrally?

In het kort:
  • Zoektocht naar yield heeft beleggers naar vastgoed geleid
  • Tweedeling tussen prime en non-prime vastgoed
  • Rendementsverwachtingen blijven goed
  • Volatiliteit beursgenoteerd vastgoed kan afnemen
Wie dacht dat de koek op was na een rendement van rond de 30% in 2014, werd in januari verrast door beursgenoteerd vastgoed dat gewoon nog eens 12% rendement aan het recente succesverhaal toevoegde. Dat kan gefronste wenkbrauwen opleveren, want zo goed gaat het toch nog niet met de economie en leegstand in de vastgoedsector is nog altijd een serieus probleem. Voor een deel is het indrukwekkende rendement in de eerste beursmaand van 2015 natuurlijk toe te schrijven aan het valuta-effect. De daling van de euro, vooral ten opzichte van de Amerikaanse dollar, helpt meer dan een handje.

En behalve de meewind van het valutafront, spelen ook andere externe factoren vastgoed in de kaart. De search for yield leidde veel beleggers de afgelopen jaren naar credits en highyieldobligaties, “maar de spreads zijn daar behoorlijk uitgemolken”, stelt Folmer Pietersma, portfolio manager vastgoed. Om over de tienjaars yield op staatsobligaties maar te zwijgen.

En vanuit de aandelenhoek was er ook de run op dividendaandelen, maar in die hoek hebben klassieke dividendsectoren als energie en financials het lastig. “Het is vrij logisch dat beleggers dan uitkomen bij beursgenoteerd vastgoed, met zijn dividendrendement van 3 à 4%”.

Dat klinkt als opportunistisch geld dat, bij gebrek aan beter, richting de vastgoedsector vloeit – een fenomeen dat zich uiteindelijk als een boemerang tegen een asset kan keren. Maar dat is slechts één kant van het verhaal, denkt Pietersma, want aan de andere kant staat vastgoed er onderliggend gewoon prima voor; in elk geval een deel van de markt. “De afgelopen jaren is er veel afgewaardeerd, er is door de crisis nauwelijks bijgebouwd of herontwikkeld omdat financiering nog altijd lastig is terwijl de economie en daarmee de vraag toch echt aantrekt.”

Tweedeling
Binnen vastgoed is er op dit moment een grote tweedeling, stelt Pietersma, tussen A-locaties (prime vastgoed) en de mindere locaties (non prime), zowel voor winkels, als kantoren en woningen. Prime vastgoed doet het goed, terwijl in de onderlaag vooral veel leegstand is en de vooruitzichten daar niet verbeteren. “Londen is een goed voorbeeld van bloeiend prime vastgoed. Maar kijk ook naar de Flagship Stores van Apple.”

Opvallend is dat na de crisis vooral de TMT-sector (tech, media en telecom) een voortrekkersrol speelt, waar dat vroeger de financiële sector was. “Die sector groeit met kantoren op hippe locaties, wat leidt tot een clustereffect. Bedrijven gaan op dezelfde locaties bij elkaar zitten, de werknemers – veelal millennials – zoeken hippe woningen in de directe omgeving.”

Veel beursgenoteerde vastgoedspelers zijn vooral in de bovenkant van de markt actief, wat de stevige rendementen verklaart, ook in een tijd waarin vastgoed als geheel nog bepaald niet uit het dal is. De vraag is hoe houdbaar de rally is, als die deels gestuwd wordt door externe factoren en ook maar gestut wordt door een deel van de vastgoedmarkt. Pietersma erkent het risico van bijvoorbeeld een renteverhoging.

“Als de tienjaars yield oploopt, dan voelt de vastgoedmarkt dat. Oplopende rente hoeft niet nadelig te zijn, maar historisch blijft vastgoed dan wel achter bij aandelen. De 3% dividend heb je als belegger ‘in the pocket’, samen met de verwachte winstgroei kom je uit op een keurig high single digit rendement.”

Eigen asset class
En dan is er nog een moment in de nabije toekomst dat impact kan hebben op vastgoedbeleggingen. Indexprovider MSCI hanteert tien sectorindices en schaart beursgenoteerd vastgoed tot op dit moment onder financials, maar in maart van dit jaar wordt beslist of vastgoed per 31 augustus 2016 zijn eigen MSCI GICS index krijgt. Dat zou kunnen leiden tot extra instroom, maar een ander (en waarschijnlijker) gevolg is dat beursgenoteerd vastgoed minder hand-in-hand zal bewegen met financials.

Dat zou idealiter moeten leiden tot minder volatiliteit en een lagere correlatie met aandelen als geheel, denkt Pietersma, omdat vastgoed dan meer op zijn eigen fundamentals en merites wordt beoordeeld. “Vooral vanuit het oogpunt van risicobeheer kan dat gunstig zijn. Voorlopig bevindt vastgoed zich in een drievoudig Goldilocks-scenario, waarbij vraag, aanbod en financieringskosten bijdragen aan de rugwind.”

Ook al kan vastgoed moeilijk nog als extreem goedkoop worden betiteld, voorziet Pietersma niet dat de muziek abrupt stopt. Met een schuin oog de tienjaarsrente in de gaten houden is daarbij wel raadzaam.
Deel deze pagina:


Join the conversation

Nieuwsbrief professionals