By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

De voordelen van duurzamere gebouwen

14-07-2014 | Visie helena-vines-fiestas.jpgHelena Viñes Fiestas, hoofd Sustainable Research (SRI/ESG) bij BNP Paribas Investment Partners, legt uit hoe de drive om gebouwen duurzamer te maken gunstig kan uitwerken voor vastgoedeigenaren en beleggers.

Komt de duurzaamheid van gebouwen – van CO2-voetafdruk tot energie-efficiëntie – steeds hoger op de duurzaamheidsagenda te staan?
Voor beleggers is dit wel een onderwerp dat in opkomst is, maar nog niet volledig is geïntegreerd. Het wordt steeds vaker aan de orde gesteld. Vooral omdat klimaatverandering klimt op de internationale agenda vanwege de aanpak van energie-efficiëntie. En de bouwsector is hierin speerpunt geworden. In Europa zijn gebouwen verantwoordelijk voor 50% van de energierekening. De noodzaak hier wat aan te doen helpt bij het behalen van de doelen voor energie-efficiëntie voor 2020. Maar belangrijker is nog dat het de voordeligste manier is om het energieverbruik te verminderen en politiek gezien heeft het veel meer draagvlak dan beleid op andere terreinen.

Als grote belegger hebben wij alle belangrijke spelers op de Europese vastgoedmarkt geanalyseerd. Die benchmarken we op basis van hun milieuprestaties, met name het energieverbruik en de CO2-uitstoot. Aanvankelijk hield slechts 15% zich daadwerkelijk bezig met zijn energieverbruik en slechts 3,7% had doelen gesteld. Dit jaar houdt 70% het energieverbruik serieus in de gaten en meet 10% het af tegen doelen. Er is dus duidelijk sprake van een toenemend bewustzijn in de sector. De resultaten op het gebied van uitstoot zijn wat lager, maar nog steeds wel bemoedigend.

Hoe kunnen beleggers het meest profiteren van de verbeterende duurzaamheid van gebouwen?
Voor vastgoedeigenaren kan betere duurzaamheid leiden tot kortere leegstand en een kleinere kans dat gebouwen in onbruik raken. Ook verlaagt het de energiekosten en dat wordt steeds belangrijker voor bedrijven. Hoewel deze kosten nu nog maar een klein deel van de totale rekening vormen, gaat dat op de middellange tot lange termijn zeker veranderen. Europese bedrijven moeten tegenwoordig certificaten halen voor energie-efficiëntie. Het Verenigd Koninkrijk gaat zelfs nog verder door te zeggen dat vanaf 2018 appartementen met een rating van E of lager – A is het best en G het slechtst – niet verhuurd of verkocht mogen worden tot de rating verbetert.

Dat is een heel tastbaar middel om verbetering te meten en we denken dat dit systeem in heel Europa ingevoerd zal worden. Dus als je nu geen actie onderneemt, kun je vanaf 2018 geen gebouwen verhandelen. En aangezien de normen steeds worden verscherpt, staat een E-rating over tien jaar misschien ook wel op de zwarte lijst. Als je van plan bent voor tien jaar een gebouw te huren, denk je wel twee keer na als dat gebouw nu een E- of F-rating heeft. De grootste vraag naar duurzame gebouwen komt van bedrijven, omdat die graag gezien willen worden als huurders van zeer duurzame kantoren.

Hoe geïntegreerd is ESG in beleggingsbeslissingen voor onroerend goed?
Dat verschilt enorm tussen beleggers. Sommige beleggers benchmarken bedrijven – net als wij – op basis van duurzaamheidsmaatregelen en verwijderen de slechtste bedrijven uit hun portefeuilles. Ook gaan ze een engagement aan met zowel bedrijven als beleidsmakers op EU-niveau en lager om de energie-efficiëntie in de vastgoedsector te verbeteren. Er zijn misschien vijftien topbeleggers in Europa die op dit gebied actief gebruikmaken van engagement. We zien steeds meer beleggers in onroerend goed die rekening houden met deze onderwerpen. Tegelijkertijd zijn er ook veel beleggers die daar helemaal niet naar kijken. En dat is behoorlijk zorgwekkend.

Je kunt op twee manieren beleggen in onroerend goed: indirect via aandelen en direct door het gebouw zelf te kopen. De directe beleggers maken grotere stappen in de integratie van ESG-factoren in hun beleggingsproces, terwijl andere beleggers het meer holistisch beschouwen: als onderdeel van de algemene ESG-integratie en niet specifiek voor de sector. Directe beleggers lijken zich beter te realiseren hoe belangrijk het is voor de middellange en lange termijn.

In het verleden werden vastgoedeigenaren gezien als verspillers van hulpbronnen. Wordt dat nu beter?
Ongeveer 35% van alle bedrijven kijkt naar energie-efficiëntie, maar daarvan zijn er maar weinig die daadwerkelijk investeren in het verlagen van de uitstoot. We hebben bedrijven gezien die beweren dat ze de uitstoot met 20% hebben teruggebracht, maar dat blijkt dan vaak vooral te komen door de aankoop van nieuwe gebouwen. Dat is natuurlijk logisch, want nieuwe gebouwen zijn relatief duurzaam. Dat is dus een makkelijke score. Er is niet geïnvesteerd in bestaande gebouwen, wat het eigenlijke beleid hoort te zijn om de gestelde doelen voor energie-efficiëntie te behalen.

Frankrijk hanteert ook een doelstelling van 38% verlaging van de uitstoot voor de bouwsector, maar er zijn geen sancties aan verbonden voor bedrijven die dat doel niet halen. Daarom doen bedrijven alleen de makkelijke dingen – ze vervangen bijvoorbeeld wel de lampen, maar niet de boilers.

Wat moet er veranderen om de duurzaamheid van gebouwen te verbeteren? Meer regels?
Het gaat niet om het invoeren van veel meer regels, maar om het sluiten van de mazen in de wet. En er moeten sancties aan de doelen worden gekoppeld. Het is wel leuk en aardig dat ze in Frankrijk als doel hebben de uitstoot met 38% te verminderen, maar het is niet bindend. Dus waarom zou je je inspannen? De certificaten voor energieprestaties die ze in het VK uitgeven, zorgen voor een duidelijke drempel: als je voor 2018 niet een rating van E of hoger hebt, mag je geen transacties doen. Dat is precies wat we nodig hebben – strengere regels met duidelijke doelen die zijn gekoppeld aan sancties.

Ten tweede moeten we de regels, evaluaties en cijfers over heel Europa standaardiseren. Ten derde moeten we, als het gaat om nieuwe regelgeving, bepalen wie voor wat betaalt. Momenteel is er namelijk geen stimulans voor huurders om de kosten of uitstoot te verlagen. Zolang de energiekosten zo'n klein deel uitmaken van de totale huurkosten, maken de meeste huurders zich niet druk. Degene die het geld investeert, is niet degene die ervan profiteert. Een van de grootste dilemma's in de sector is hoe we de verantwoordelijkheid verdelen over de verschillende spelers – verhuurder, huurder, belegger, bedrijf en vastgoedbeheerder.

De helft van alle gebouwen in Europa is meer dan 30 jaar oud (en vele zijn historisch). Is er nog wel winst te behalen?
Er zijn bindende afspraken: 3% van alle openbare gebouwen in een EU-land moet elk jaar gemoderniseerd worden en de EU heeft EUR 23 miljard opzij gezet om te helpen bij de financiering daarvan. Natuurlijk zullen er altijd uitzonderingen zijn, want we kunnen weinig doen aan monumenten. Ik betwijfel of St Paul’s Cathedral ooit gemoderniseerd zal worden. Maar 80-90% van de openbare gebouwen kan wel gemoderniseerd worden om het energieverbruik aanzienlijk te verminderen. De meeste openbare gebouwen zijn ziekenhuizen en overheidskantoren en het overgrote deel van hun energierekening bestaat uit verwarming en koeling. Daar valt dus nog veel winst te behalen, want bijvoorbeeld isolatie en dubbel glas zijn eenvoudig te installeren. Het probleem is de financiering, zolang niet wordt besloten wie gaat betalen voor wat.

Moeten beleggers energie-inefficiënte bedrijven gaan vermijden, of juist de engagement met hen verbeteren?
Voor ons is het soms lastig om de prestaties te beoordelen, omdat niet alle bedrijven even transparant zijn. Veel bedrijven publiceren bijvoorbeeld alleen de CO2-voetafdruk van slechts een deel van hun portefeuille. Dus voorlopig heeft engagement over transparantie de meeste prioriteit. Dat sluit goed aan op het formuleren van concrete regelgeving door beleidsmakers. In plaats van bedrijven uit te sluiten kan het veel positiever zijn om simpelweg te kiezen voor de beste bedrijven of om de markt erop te attenderen dat dit onderwerp belangrijk is voor ons. Het is eigenlijk een tweesporenbeleid. Enerzijds stuur je de boodschap uit dat we voorrang geven aan bedrijven die energie-efficiënt handelen, en anderzijds combineer je dit met engagement en dialoog zodat bedrijven ook weten waar je naar op zoek bent.

Deel deze pagina:

Join the conversation

Nieuwsbrief professionals