By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

Robeco uses cookies to analyze your visit to this site, to share information via social media and to personalize the site and advertisements in line with your own preferences. By clicking on agree or by continuing on this site, you agree to the above. More information and adjusting cookie settings.

AGREE

By continuing on this site you have agreed to cookies being placed and accessed by this website. More information and adjusting cookie settings.

Aantrekkende huizenmarkt goed voor Amerikaanse economie

27-11-2012 | Visie | Peter van der Welle

Door een groeiend aantal positieve signalen die direct of indirect met de huizenmarkt van de VS verband houden, zou de Amerikaanse economie de komende maanden aan kracht moeten winnen. Een aantrekkende huizenmarkt leidt tot een toenemend consumentenvertrouwen, meer kredietverlening en een lagere structurele werkloosheid.

A pick-up in a broad range of housing-related indicators in the US is set to feed through into a stronger US economy in the months ahead. That’s because an improving housing market should translate into better consumer confidence, more credit lending and lower structural unemployment.

Amerikaanse huizenmarkt trekt aan
Laten we eerst kijken naar de recente cijfers over de Amerikaanse huizenmarkt. Deze zijn inderdaad behoorlijk goed. Het aantal particuliere nieuwbouwwoningen verraste positief met 894.000 (zie grafiek 1). De verkoop van bestaande woningen steeg naar 4,79 miljoen, een toename van 2,13% maand-op-maand. De verkoop van nieuwe woningen steeg met 5,7% m-o-m.

Grafiek 1: Meer nieuwbouwwoningen, minder gedwongen verkopen

11 Aantrekkende huizenmarkt grafiek | Image
Bron: Bloomberg

En dat is nog niet alles. Als we kijken naar de leegstandcijfers zet de dalende trend die begin 2011 is ingezet zich voort. Ze zijn zelfs teruggekeerd naar het niveau van 2005 (1,9%).

En wat betekent dit allemaal? Het gestaag afnemende woningaanbod en het toenemende aantal nieuwbouwwoningen geven aan dat de vastgoedmarkt zich positief aan het ontwikkelen is. Met andere woorden: de eerste tekenen van herstel zijn zichtbaar.

Door malaise op huizenmarkt liet herstel langer op zich wachten
Gezien het belang van de huizenmarkt voor de Amerikaanse economie, is deze uitbodeming na de crisis reden voor optimisme. De aanhoudende malaise op de huizenmarkt heeft immers een belangrijke rol gespeeld in de zwakke staat van de Amerikaanse economie.

Eerder in november berekende het Amerikaanse Congressional Budget Office (CBO) dat het Amerikaanse herstel, als we het reële en het potentiële BBP vergelijken, gemiddeld 2,75% achterloopt op het gemiddelde herstelpad van andere crises sinds 1945. En minimaal 0,75% hiervan lijkt te zijn veroorzaakt door het uitzonderlijk trage herstel van investeringen in woningbouw.

“De Amerikaanse huizenmarkt nadert het punt waarop de vicieuze cirkel kan worden omgebogen in een opwaartse spiraal”

De huizenmarkt werd vooral afgeremd door het enorme aanbod aan leegstaande woningen, veroorzaakt door overmatig bouwen voordat de huizenmarkt in 2008 instortte. Omdat er zoveel leegstaande panden waren in de nasleep van de crisis, was er weinig aanleiding om nieuwe huizen te bouwen.

Maar nu de nieuwbouw duidelijk een stijgende lijn vertoont, is deze hinderpaal verdwenen. De president van de Federal Reserve, Ben Bernanke, sprak in zijn reactie op de positieve cijfers inderdaad de verwachting uit dat netto-investeringen in particulier onroerend goed een grotere bijdrage gaan leveren aan de Amerikaanse economische activiteit. Kortom, de huizenmarkt en alles wat daar economisch mee te maken heeft lijken het ergste achter de rug te hebben.

Drie andere factoren profiteren van de aantrekkende huizenmarkt
Het is goed mogelijk dat de aantrekkende Amerikaanse huizenmarkt meer gevolgen heeft dan waar Bernanke op doelde. Naar verwachting werkt deze ontwikkeling ook door in het consumentenvertrouwen en de kredietverlening. Daarnaast kan een aantrekkende huizenmarkt leiden tot meer arbeidsmobiliteit, waardoor de structurele werkloosheid kan afnemen.

Maar hoe heeft de huizenmarkt een positief effect op deze factoren?

#1: meer consumentenvertrouwen
Ten eerste draagt een succesvolle huizenmarkt bij aan het consumentenvertrouwen en de consumentenvraag. De ingestorte Amerikaanse huizenmarkt leidde tot een neerwaartse spiraal van dalende vastgoedprijzen, die ernstige gevolgen had voor de reële economie. De stijgende werkeloosheid stimuleerde de daling van de huizenprijzen. Deze waardevermindering van woningen zorgde voor restschulden - waarbij de waarde van het onroerend goed lager is dan de uitstaande schuld - met gedwongen huizenverkopen als gevolg. Dit leidde tot de algemene verwachting van lagere huizenprijzen in de toekomst.

Al deze factoren deden de gepercipieerde welvaart van consumenten geen goed. Deze afkalving verlaagde de totale consumentenvraag en leidde - uiteindelijk - tot veel ontslagen in veel sectoren van de Amerikaanse economie. Maar nu nadert het punt waarop de vicieuze cirkel kan worden omgebogen in een opwaartse spiraal.

#2: positieve stimulans voor kredietverlening
De tweede factor die kan profiteren van de stijgende huizenprijzen is de kredietverlening. Een betere waardering van onroerend goed als onderpand zou ertoe kunnen leiden dat hypotheekverstrekkers hogere leningen verstrekken. Terwijl de leencondities en de voorwaarden voor consumentenkredieten sinds medio 2010 zijn versoepeld, bleven de hypotheeknormen tot medio 2012 erg streng. Deze normen worden mogelijk versoepeld als de marktwaarde van het onderpand verbetert. Ook het beleid van een langdurig lage rente van de Fed doet een duit in het zakje.

#3: lagere structurele werkloosheid
Ten derde kan de structurele werkloosheid in de VS dalen dankzij een toegenomen arbeidsmobiliteit. Op het hoogtepunt, eind 2009, bedroeg de werkloosheid maar liefst 10,0%. In deze periode had de ongunstige huizenmarkt duidelijk invloed op de werkloosheid. Maar waarschijnlijk beïnvloedde dit ook de samenstelling van de werkloosheid.

Hoe komt dat? Door een verminderde arbeidsmobiliteit kan de structurele werkloosheid zijn gestegen, want huiseigenaren die kampten met een restschuld, konden de afgelopen jaren niet verhuizen om een baan te vinden. Dit heeft de geografische mismatch tussen vraag en aanbod op de Amerikaanse arbeidsmarkt doen toenemen.

Volgens wetenschappelijk onderzoek van de Fed van San Francisco, gepubliceerd in oktober 2012, valt de verminderde mobiliteit door restschulden ongeveer weg tegen de toegenomen mobiliteit door gedwongen verkopen. Per saldo is de structurele werkloosheid nagenoeg even hoog als voor de crisis.

Dat kan zo zijn, maar er is ook goed nieuws. Nu het aantal hypotheken dat 'onder water' staat, scherp is gedaald, zouden de restschulden van hypotheken een minder grote invloed moeten hebben op de mobiliteitsafname.

En hoewel het effect van de mobiliteitstoename zal lijden onder het kleinere aantal gedwongen verkopen, zal het per saldo gemakkelijker worden om te solliciteren op banen verder van huis. Dit zou de structurele werkloosheid moeten verlagen.

Peter van der Welle is strateeg van het Robeco Financial Markets Research-team.

Deel deze pagina: